[이트레블뉴스=김치환 기자] 생활숙박시설 수분양자가 반드시 알아야 할 올바른 운영사 선정 10가지 기준. 전국 약 8만 실에 달하는 생활숙박시설(생숙)이 분쟁과 자산 가치 하락의 늪에서 벗어나지 못하는 가장 큰 이유 중 하나는 부실한 운영사 선정이다. 워케이션 수요 폭발과 디지털 노마드 비자 도입이라는 기회의 창이 열린 지금, 수분양자가 올바른 운영사를 선택하는 일은 단순한 수익 문제를 넘어 자산 보호와 직결된 과제가 됐다.

생숙 운영 전문가 그룹 한국에셋솔루션.이하 KAS 에서는 수분양자가 운영사를 선정하거나 기존 운영사를 평가할 때 적용해야 할 10가지 핵심 기준을 제시했다.

첫째는 재무 건전성이다.

운영사의 최근 2개년 재무제표를 반드시 확인해야 한다. 자본잠식 상태이거나 영업손실이 지속되는 운영사는 계약 기간 중 도산 리스크를 수분양자에게 고스란히 전가한다. 공인회계사의 외부 감사를 거친 재무제표를 제출하지 못하는 곳은 선정 대상에서 처음부터 제외해야 한다.

둘째는 숙박업 운영 실적이다.

생숙 운영은 일반 호텔 운영과 다르다. 장기 체류 고객 관리, 레지던스형 하우스키핑, 취사 시설 관리, 입주민 민원 대응 등 생숙 고유의 경험이 필요하다. 최소 3년 이상의 숙박업 경력에 생숙 또는 서비스드 레지던스 운영 이력을 가진 전문인력이 상주하는지 확인해야 한다.

셋째는 회계 투명성이다.

매월 객실 점유율, 채널별 매출, 항목별 비용 명세를 공개하는 운영사인지 살펴야 한다. OTA 정산 원본 자료를 수분양자에게 직접 공유하는지 여부가 핵심 지표다.

넷째는 수수료 구조다.

통상 매출의 7~10% 이내를 기준으로 검토해야 한다. 이를 초과하는 경우 그 근거가 명확히 제시되어야 하며 수분양자 협의체의 동의를 거쳐야 한다. 청소비, 소모품비, 수선비 등 제반 비용이 영수증 기반 실비 정산으로 처리되는지도 확인 대상이다.

다섯째는 인력 운용이다.

모든 업무를 무인화·외주화로 처리하는 운영사는 서비스 품질을 보장할 수 없다. 프런트 매니저, 시설 관리 담당자, 하우스키핑 슈퍼바이저는 운영사 직접 고용 인력으로 배치하고 긴급 상황 대응이 가능한 온콜 체계를 갖춰야 한다.

여섯째는 고객 유치 역량이다.

에어비앤비, 부킹닷컴, 야놀자, 여기어때 등 주요 OTA 플랫폼에서 실제로 객실을 운영 중인지, 평균 점유율과 리뷰 평점을 공개할 수 있는지 확인해야 한다. OTA에만 100% 의존하면 장기적 경쟁력을 가질 수 없으므로 자체 세일즈 마케팅 조직 보유 여부도 중요한 판단 기준이다.

일곱째는 장기 레지던스 서비스 역량이다.

생숙의 원취지를 실현하려면 주간·월간 요금제 운용, 세탁 서비스 정기 제공, 생활 소모품 보충 서비스, 장기 투숙객을 위한 하우스키핑 주기 조정 등이 가능해야 한다.

여덟째는 수분양자 거버넌스다.

수분양자 협의체 구성을 적극 지원하고 협의체의 회계 감사 요구, 운영 현황 보고 요청, 운영사 교체 요구권을 계약서에 명시하는 운영사만이 신뢰할 수 있는 파트너다. 협의체 구성 자체를 기피하거나 방해하는 운영사는 즉시 계약 재검토 대상이다.

아홉째는 지역 관광 연계 역량이다.

올바른 운영사는 시설 운영에 그치지 않고 지자체 워케이션 사업 참여, 지역 관광 콘텐츠 연계, 글로벌 OTA 채널을 통한 외국인 투숙객 유치 등 관광 생태계와 적극 협력해야 한다. 이는 운영사의 경쟁력인 동시에 수분양자 수익의 원천이기도 하다.

열째는 위기 대응 계획이다.

운영사 도산, 경영권 변경, 재난 등 위기 상황 발생 시 수분양자 자산을 보호하기 위한 비상 운영 계획이 사전에 수립돼 있어야 한다. 운영 준비금의 별도 신탁 예치나 기업 신용도 확인, 승계 운영사 지정 요건 등을 계약서에 명시하는지 반드시 확인해야 한다.

KAS는 이 10가지 기준을 토대로 소유자와 운영사가 상생할 수 있는 단계별 실행 로드맵도 제시했다. 1단계는 즉시 시행 가능한 현황 진단으로, 현재 위탁 운영사의 법인등기부등본, 재무제표, 계약서를 확보해 10대 기준 체크리스트로 자가 진단하는 것이다. 2단계는 1~2개월 내 수분양자 협의체를 구성하고 운영사에 공식 서면으로 회계 자료 열람과 운영 현황 보고를 요청하는 단계다. 3단계에서는 2~4개월 동안 기준을 충족하지 못하는 항목에 대해 개선 계획 제출을 요청하고, 개선이 이루어지지 않으면 계약서상 교체 조항을 발동한다. 4단계는 4~6개월 안에 복수의 기준 충족 운영사를 비교 선정하고 표준 계약서 기반의 새로운 위·수탁 계약을 체결하는 것이다. 6개월 이후 5단계에서는 지자체 워케이션 지원 사업 신청, 글로벌 OTA 채널 확대, 디지털 노마드 비자 외국인 유치 마케팅 등을 통해 생숙 본래의 취지를 실현하는 운영을 본격화한다.

생숙이 관광 자산으로 거듭나느냐, 분쟁의 시설로 남느냐는 결국 수분양자가 어떤 운영사를 선택하느냐에 달려 있다.